부동산, 왜 사는가?
주택 매수 요구 사항
한번 매매하면 10년 이상 살 예정이다. 안비싸게 적정가격게 살려고함 ( 호구만 피하자.. )
1, 인플레이션 헷징이 되어야 함.
- 전세금이 매년 오르는거 보고 아깝다라는 생각보다는 원화가치가 기본적으로 녹는다 라고 체감. 2, 위치(입지,로케이션)
- 순서는 아래를 따른다.
- 2.0 얼마나 중심부랑 가까운가?
- 2.1 직장 접근성 ( 지하철, 고속 도로 )이 가장 중요.
- 2.2 교육 ( 학군을 고려하는게 스탠다드 수요 인듯 ).
- 2.3 생활 인프라.
3, 개발 호재가 분석 및 투자 수요가 있어야 함.
- 단순히 아파트 보유가 인플레이션 헷징이 되는 줄 알았는데, 이미 비싸게 사버리면 헷징 효과가 사라질 수 있고 오히려 손해를 볼 수 있겠다 다 생각.
- 왜 비싼지, 왜 싼 가격인지 분석할려면 어차피 호재를 이해하고 변수에 반영해야함. 4, 자금 계획
- LTV 40%, DSR 40%의 조건으로 영끌은 안함. 5, 가치 평가 모델 만들기
- 5.1.개발 호재
- 가설 : 계획 - 시공 - 준공 3단계로 가격에 반영.
- 주요 호재 : 직장 접근성 ( 지하철, 고속 도로 ) 개편 요인, 교육 개편 요인, 생활 인프라 개선 요인.
- 5.2.부동산 규제 정책
- 부동산 규제 정책은 가격에 미치는 요인 중 수요 사이드, 공급 사이드를 구분 해야 한다.
- 5.3.금리 : 가장 중요한 변수로 생각한다. 가격 요인에 큰 칼로 작용
- 5.4.그 외 거시적인 변수 : 생산가능인구의 변화 등
1층 아파트를 사도 괜찮을까?
1층 아파트 장단점 장점 : 엘리베이터 미사용, 층간소음 없음 단점 -여름에 땅의 습기때문에 습함, 겨울에 추움, -벌래 들어옴, 하수도 역류, 1층의 소음, 사생활 침해, 사람 소음, 먼지 -*오전 11시 ~ 오후 2시 사이에 직접 방문해서 확인해야함. / 일조량이 좋은 1층은 파는데는 문제없다. / 단점을 극복해서 괜찮은지 봐야 한다. / 나무가 있는지 확인 / 땅바닥에서 거리를 봐야한다. / ( 지대가 높은 곳, 전면이 트인 남향, 유동인구 적은 1층 )
케이스 스터디
후보 1 - 그랑빌 ( 석계역 ) 24B평형 (18.13평, 82Bm²/59.94m² ), 8억