한투, 부자의 기술
Ref : https://stock.pstatic.net/stock-research/invest/16/20250217_invest_267450000.pdf
- 30대에는 근로소득 극대화 및 투자 공부하는 단계
- 가장 중요한것은 성실성
- 월 200만원으로, 10억(5억대출) 아파트 매수
부자가 되는 방법
20-30대 : 교육으로 무형자산을 만들고 근로소득을 극대화 하는 시기
- 성실성이 가장 중요한 덕목이다.
- 30대 몸을써서 상위 1%의 소득을 지향.
- 30세 미만 상위 1%: 9000만원
- 30대 상위 1%: 1억 6000만원
- 40대 상위 1%: 2억 4000만원
- 50대 상위 1%: 3억 1000만원
- 30대 : 투자를 조금이라도 시작, 세금 줄이기.
40대 : 금융자산, 비거주 부동산, 방어적 분산 포트폴리오
부자의 정의 :
수치적 정의 : 1% 남짓
연구소 정의 : 집 빼고 금융자산이 50억인 사람.
철학적 정의 : 자산의 돈을 갖고 원하는 바를 행하는데 있어 누구의 간섭도 받지 않는 사람.
김승호 : 본인명의 집 + 가구 월평균 소득을 넘는 불로소득 + 절제능력(자존감)
- *금융소득으로 6천만원 넘어가는 가구의 비율은 1%
- ( 30대 0.3%, 40대 0.4%, 50대 1.1% )
부자가 되는 방법
인적자본에서 금융자본으로
- 인적자본은 교육으로 형성된다.
- 인적자본은 은퇴할 때까지 감가상각 된다.
- 근로소득을 자산으로 잘 바꿔야 하며, 방법은 시대에 따라 다르다.
- 40~50대에서 1%에 들어가려면 순자산 50억원이 되어야 한다.
주택에 대한 개념
결혼과 출산율이 줄어들면서 집을 반드시 구매해야한다는 사회적 인식이 변화하고 있음
- 일본은 진작 바뀌었다고 하던데 우리나라도 이제 따라가는듯하네요.
- 30대 자가 보유 비율도 40%에서(2013년) 35%로 하락(2023년)
- 인플레이션 헤지 기능은 서울 지역의 아파트만 해당
부자의 7가지 유형
- 1.Fire 강박증 :
- 2.균형 : 금융자산 35%, 주거형 부동산 20%, 투자형 부동상 40%
- 3.빚많은 건물주
- 4.집없는 건물주
- 5.거물주
- 6.이자생활자
- 7.금수저
📌 10억(5억대출) 아파트 매수의 렌탈과 매수의 비용은 거의 같다.
내 집 마련 vs. 전세의 비용 비교 가정
- 집값: 10억 원
- 전세가율: 50% (전세금 5억 원)
- 2024년 7월 기준으로 53.9%
- 강북구의 전세가율이 62.0%로 가장 높았고, 중랑구(61.6%), 금천구(61.4%), 성북구(61.0%) 등이 그 뒤를 이었어요. 반면, 강남 3구(강남·서초·송파구)의 평균 전세가율은 45.5%로 상대적으로 낮았어요.
- 전월세 전환율: 4.6%
- *전세보증금을 월세로 바꿀때 결정하는 기준. 전세금이 5억 × 4.6% = 년간 2,300만 원 = 월간 월세 약 191만 원
- 주택담보대출 금리: 4.3%
- 재산세율(1주택 기준): 0.35%
1.전세를 월세로 전환할 경우
- 연간 월세 = 5억 × 4.6% = 2,300만 원
- 월간 월세 = 2,300만 원 ÷ 12 = 약 191만 원
- 즉, 전세를 월세로 전환하면 월 191만 원의 월세가 발생함.
2.집을 매수했을 때의 비용 (대출 5억 원 이용)
(1) 대출 이자 비용
- 연간 대출 이자 = 5억 × 4.3% = 2,150만 원
- 월간 대출 이자 = 2,150만 원 ÷ 12 = 약 179만 원
(2) 재산세 비용 - 연간 재산세 = 10억 × 0.35% = 350만 원
- 월간 재산세 = 350만 원 ÷ 12 = 약 29만 원
(3) 총 비용 - 약 208만 원 = 월간 대출 이자 + 재산세 = 179만 원 + 29만 원
3.비용 비교
전월세 전환 시(월세 거주): 월 191만 원
집 매수 시(대출 + 재산세 포함): 월 208만 원
Gap : 17만원
집값 상승 가능성 및 자산 형성 등의 추가 요인을 고려해야 함.