2,부동산 정책과 대출 상품
📌 LTV, DSR 기본 지식
- LTV : 주택 가격 대비 주택담보대출에서 나오는 대출금의 비율, KB시세와 매매가의 낮은 금액을 적용한다
- LTV는 지금 40% 때린 상황 ( 25.10.20 ), 생애 최초는 70% 유지
- DSR : 소득 대비 원리금 상환 비율, 현재는 40%이다.
- DSR 40% 규제는 세전 소득 기준으로 한다.
25.10.15 부동산 대책
25.10.15 부동산 대책의 중론
- 과거 17.8.2 정책과 비슷하다고 평가받는다.
- 25.10.15 대책으로 가격이 안떨어질 수 있다. 거래량은 잠시 줄어들거나 동결 가능성 높다.
- 수요자 급매는 없을 듯, 매도자의 급매를 노리는 것이 나은 방법.
나의 생각 25.12.18
- 가격이 떨어지지 않았다. 신호효과라고 정책이 강화됨 = 가격 오름이라고 사람들이 학습했다고 함.
- 매물이 많이 없어졌다. 거래량이 줄어들고 가격은 오르는 현상. 매도자들이 5천만원씩 더 올려 배짱을 부리고 있다.
1,규제 정책
- 2017년 8.2 부동산 대책: 투기 수요 억제를 위한 강력한 규제책과 매우 비슷
- 문재인 정부, LTV 40% 대폭 축소, DTI가 40%,
- 다주택자 양도소득세 중과
- 분양권 전매 시 양도세율 50%
- 2017년 8월 당시 한국은행의 기준금리는 연 1.25%
- 2017년 11월 30일, 한국은행은 기준금리를 1.50%로 0.25%p 인상
- 스트레스 DSR 3단계 미래 금리 인상을 대비한 가산금리(1.5%)를 대출 심사에 100% 반영
- 투기 과열 지구 : 서울 전역과 경기 주요 12개 지역(과천, 분당, 광명 등)으로 확대, LTV가 70%에서 40%로 팍 줄어들며, 다주택자 대출은 전면 금지
- 소유권 이전 조건부 전세대출 금지, 축 아파트에 들어가면서 세입자 보증금으로 잔금을 치르는 방식이 사실상 불가능
- 토지거래허가제 : 집을 살 때 구청의 허가를 미리 받아야 하는 제도, 최근 서울 전역 확대. 허가 조건이 2년 실거주이다. 그래서 세입자를 들일 수 없다.
2,청약 및 지원 (신생아·신혼부부)
- 신생아 특례 소득 완화: 맞벌이 부부 합산 소득 기준이 2.5억 원까지 대폭 상향되었습니다. (외벌이는 1.3억 유지)
부동산 매크로 분석
매크로를 판단하는것은 매우 어려운 일이다. 수재들이 모여서 1년 예측하는것도 빗나가는게 경제 시스템
금리 인상/유지/인하 시나리오
1, 금리인상 시나리오
- 금리 인상 시나리오
전제
- 가계대출 증가율과 부동산 가격 간의 높은 상관관계
- 가계대출 증가율 하락 추세 지속 시, 부동산 가격 하방 압력 증대
부동산 하락 시나리오
- 거시경제 불균형: 한미 금리 역전 현상 지속 및 유동성 공급 정책(MP3 등)에 따른 통화 가치 하락
- 외환 방어 한계: 외환 보유고 고갈 및 환율 방어 기제 약화
- 외환 위기 가속: 원/달러 환율 1,500원 돌파 (환율 급등)
- 자본 유출: 환차손 최소화를 위한 외국인 투자자의 국내 자산(주식 등) 매도 가속화
- 강제적 금리 인상: 자본 유출 방지 및 환율 안정을 위한 급격한 기준금리 인상 단행
- 유동성 경색: 대출 금리 폭등에 따른 신규 대출 축소 및 시중 유동성 급감
- 자산 가격 하락: 대출 상환 부담 증대로 인한 자산 가격 하방 압력 심화
- 실물 경제 타격: 수입 물가 상승에 따른 가계 실질 소득 감소
- 시장 붕괴: 한계 가구의 매물 투매 및 부동산 급매물 속출
[2] 금리 유지 기조 시나리오
1, 트럼프가 지금 더 금리 인하요구 2, 자연스럽게 미 한 금이 갭 줄어듬 3, 연간 국민연금 650조 투입으로 환율 방어 4, 외환보유고 4300억 달러 아직 넉넉 5, 금융위기때 한달에 230억 달러 쓴 전례 6, 환율 방어를 못해서 금리 인상단행은 1-2년 더 주고봐야함 7, 그 전에 미국 금리 낮추어 환율 방어