2,부동산 정책과 대출 상품
📌 LTV, DSR 기본 지식
- LTV : 주택 가격 대비 주택담보대출에서 나오는 대출금의 비율, KB시세와 매매가의 낮은 금액을 적용한다
- LTV는 지금 40% 때린 상황 ( 25.10.20 ), 생애 최초는 70% 유지
- DSR : 소득 대비 원리금 상환 비율, 현재는 40%이다.
- DSR 40% 규제는 세전 소득 기준으로 한다.
25.10.15 부동산 대책
25.10.15 부동산 대책의 중론
- 과거 17.8.2 정책과 비슷하다고 평가받는다.
- 25.10.15 대책으로 가격이 안떨어질 수 있다. 거래량은 잠시 줄어들거나 동결 가능성 높다.
- 수요자 급매는 없을 듯, 매도자의 급매를 노리는 것이 나은 방법.
나의 생각 25.12.18
- 가격이 떨어지지 않았다. 신호효과라고 정책이 강화됨 = 가격 오름이라고 사람들이 학습했다고 함.
- 매물이 많이 없어졌다. 거래량이 줄어들고 가격은 오르는 현상. 매도자들이 5천만원씩 더 올려 배짱을 부리고 있다.
1,규제 정책
- 2017년 8.2 부동산 대책: 투기 수요 억제를 위한 강력한 규제책과 매우 비슷
- 문재인 정부, LTV 40% 대폭 축소, DTI가 40%,
- 다주택자 양도소득세 중과
- 분양권 전매 시 양도세율 50%
- 2017년 8월 당시 한국은행의 기준금리는 연 1.25%
- 2017년 11월 30일, 한국은행은 기준금리를 1.50%로 0.25%p 인상
- 스트레스 DSR 3단계 미래 금리 인상을 대비한 가산금리(1.5%)를 대출 심사에 100% 반영
- 투기 과열 지구 : 서울 전역과 경기 주요 12개 지역(과천, 분당, 광명 등)으로 확대, LTV가 70%에서 40%로 팍 줄어들며, 다주택자 대출은 전면 금지
- 소유권 이전 조건부 전세대출 금지, 축 아파트에 들어가면서 세입자 보증금으로 잔금을 치르는 방식이 사실상 불가능
- 토지거래허가제 : 집을 살 때 구청의 허가를 미리 받아야 하는 제도, 최근 서울 전역 확대. 허가 조건이 2년 실거주이다. 그래서 세입자를 들일 수 없다.
2,청약 및 지원 (신생아·신혼부부)
- 신생아 특례 소득 완화: 맞벌이 부부 합산 소득 기준이 2.5억 원까지 대폭 상향되었습니다. (외벌이는 1.3억 유지)
부동산 매크로 분석
매크로를 판단하는 것은 매우 어려운 일이다. 수재들이 모여서 1년 예측하는 것도 빗나가는게 경제 시스템
금리 인상/유지/인하 시나리오
1, 금리인상 시나리오
- 금리 인상 시나리오
전제
- 가계대출 증가율과 부동산 가격 간의 높은 상관관계
- 가계대출 증가율 하락 추세 지속 시, 부동산 가격 하방 압력 증대
부동산 하락 시나리오
- 거시경제 불균형: 한미 금리 역전 현상 지속 및 유동성 공급 정책(MP3 등)에 따른 통화 가치 하락
- 외환 방어 한계: 외환 보유고 고갈 및 환율 방어 기제 약화
- 외환 위기 가속: 원/달러 환율 1,500원 돌파 (환율 급등)
- 자본 유출: 환차손 최소화를 위한 외국인 투자자의 국내 자산(주식 등) 매도 가속화
- 강제적 금리 인상: 자본 유출 방지 및 환율 안정을 위한 급격한 기준금리 인상 단행
- 유동성 경색: 대출 금리 폭등에 따른 신규 대출 축소 및 시중 유동성 급감
- 자산 가격 하락: 대출 상환 부담 증대로 인한 자산 가격 하방 압력 심화
- 실물 경제 타격: 수입 물가 상승에 따른 가계 실질 소득 감소
- 시장 붕괴: 한계 가구의 매물 투매 및 부동산 급매물 속출
[2] 금리 유지 기조 시나리오
1, 트럼프가 지금 더 금리 인하요구 2, 자연스럽게 미 한 금이 갭 줄어듬 3, 연간 국민연금 650조 투입으로 환율 방어 4, 외환보유고 4300억 달러 아직 넉넉 5, 금융위기때 한달에 230억 달러 쓴 전례 6, 환율 방어를 못해서 금리 인상단행은 1-2년 더 주고봐야함 7, 그 전에 미국 금리 낮추어 환율 방어